炒作楼市的论调总是悄无声息的在四处渗透，想必大家在买房犹豫不决时都听过这么一句话：你买房才给30%的首付，另外70%是在银行借的贷款，大头都是银行出了，连银行都不怕房价下跌，你还有什么可担心的。不明所以的人认为这句话是真理，内心一琢磨：既然上面有银行撑腰我还怕什么，天塌下来都不关我的事，不就是首付30%吗？就算借钱，就算套信用卡我今天都要买房。
果然，没过多久房价涨了！兴奋的想大喊房产销售员诚不我欺，如果当初不是房产销售员给予我信心和勇气，或许今天我还是一个无房者，还是一个徘徊在十字路口的彷徨者。好了，这就形成了楼市的第二真理：房产销售员果然是楼市真知者，这么多年，听话买了房的人都赚了！每每看到网络上有人发表这种言论时，后面总能有一些人点赞，若有所悟般的评论到“还真是这样”。
这些个论调，听起来好似真理，其实容不得深入推敲，因为都是胡扯。就拿银行放你房贷这件事情来说：首先，要明白银行房贷不是无偿免费给你借的，第一银行会收取你较高的利息；第二银行会提前跟你签订好房贷合同，其中罗列好了各种明细规则，最基本的就是贷款人不能逾期还款、不能断供。如果说有一天房价真的跌了，你的房贷一分不少，你该还多少一分跑不了。
甚至有人会说如果房价跌的多了，我就不要房子，我“弃房逃贷”，你以为银行会拿你没办法吗？千万别太天真，一般来说，银行首先会收回你的房子，然后进入拍卖程序，用以抵偿房贷。如果房子的价值不够还清，你还会被纳入失信人员名单，限制消费和出境，直到还清贷款为止。
另外，房产销售人员说房价还会上涨的论调是不是真理？就这么跟你说，10年前的销售员这么说，现在的销售员还是这么说，有些城市的房价明显上涨无力了，当地的销售员仍然会铁口不改的表示，未来还是涨、涨、涨！道理也很简单，如果说跌，你还买吗？你不买了他怎么拿你买房的提成。
无需解释太多，房产销售说房价会涨，是职业性质决定，而不是因为他能准确预测房价走势，如果他们能预测，那何必每天起早贪黑的发传单、找客户买房，自己买几套闷声发大财岂不悠哉。
真理是什么？是站在不同的立场，能透过现象看清本质。关于高房价问题，房价走势我们不需要看过多的专家论坛，不需要听过来人的建议，更不用听房产销售的专业话术。到底谁在捣鬼？小区保安无意间揭底真相，说出2个观点让人醍醐灌顶。
1.小区真正的入住率不高
不知有多少人亲自了解过自己所在城市的某个片区或某个小区的入住率，其实想知道大概不难，比如晚上的时候去该片区的小区看一看，数一数一栋楼有多少住户，有多少亮着灯。如果想掌握精确一些的数据，那就辛苦一点，连续统计出一周的数据。
当然，这项调查的任务量比较大，不是物业等从业人士很难统计清楚，但是，有小区保安跟我聊过真实情况。这位保安大叔在我们城市的一个新城区的小区工作，他说每个月物业都会贴欠费单，门上一连几个月贴的单据没人撕的基本都是没人住的房子。
这个小区3年前就已经交房，算上装修时间该住进去的人也都住进去了。据了解，目前入住率只有40%左右，如今陆续还有个别几户在装修，也有很多户直接毛坯空着。后来通过住在这个小区的朋友口中得知，当时买的时候就有人定几套，有以公司名义买的，还有借他人名义买的。所以，真相是什么大家都懂的。
2.小区里同一家房产中介频繁进出
小区保安大叔表示，有一件事情他一开始就觉得有猫腻，小区属于封闭式管理，外人不得进入，哪怕房产中介带人看房也需要和房东打电话确认，但是有一个房产中介的人员都有小区门禁卡，而且出入很频繁。后来得知，这家中介和小区物业合作了，据说一年给10多万。
这是房产中介的一种“买断”套路，就是和物业达成利益合作，而后把小区里的大部分二手房源都给这家中介独家代理，这样小区的二手房挂牌价，有多少房源都是由这家中介来操作。对于有卖房需求的业主而言，只要房子能卖出高价，自己多赚钱就是好中介，何况有些业主就是专业炒房的，所以也愿意把房源给到他们，由此形成利益链。
二手房不同于新房，没有限价约束，过去几年，全国很多城市都出现新房价格和二手房价格倒挂的现象，通俗理解就是新房比二手房卖的便宜，所以很多人都抢购新房赚差价，没房的人争着买，有房的人把手上的房子卖了也要买。不过，幸好限售也随之而来，楼市状态较热的城市基本都是三年内不能交易，这对炒作二手房起到了很大的遏制作用。
风水轮流转，2020年的房地产市场已经进入寒冷期，很多城市的二手房市场比新房市场更加冷，进入阴跌状态，要不然就是高位横盘有价无市，而新房市场里，房企在各种打折促销卖房，这对二手房交易只会造成更大的冲击。
