可能这篇文章会戳痛某些人的神经，但是确实是一篇值得参考的指南。
01看房
每次看房时，我都会选择小区门口的中介，不为别的，主要是房源多，另外，他们一般都会有钥匙。
第一步先告诉他们我的需求，然后他们去准备房源。
如果让买家等待时间超过10分钟，说明这个人不太专业。
首先他对房源不熟，这个小区在卖的有几套南向，有几套北向，有几套两房，有几套三房，几乎全然不知，还得思考半天，其次，没有在意客户的时间宝贵。
至少在他了解买家的需求后，脑子里能够马上想出对应的房源，然后针对这些房源筛查，有钥匙的准备钥匙，没钥匙的赶紧打电话。
进小区大门的时候也能看出他的人际关系如何，是否擅长打交道，保安看到了一个眼神就能放行，几乎不用填什么表，压什么证之类的。
别跟我说万科中海管理严格之类的，想办法弄张门禁卡并不麻烦。
在上楼之前，我一般会了解一下这个小区的情况，比如户数多少，放盘多少，容积率，放盘价，还有周边交通配套。
如果不用想能立马说出来的，基本还算专业，如果只说大概2000户左右这样的话，那这个小哥还要努力了，起码你对这份工作没有用心，没有思考。
因为楼盘的户数是固定的，自己拿一分钟计算一下就知道具体户数是多少，放盘量在网上也有的，这些也要靠猜的话，那基本是不合格的。
周边有几路公交车，离地铁站多远，未来周边规划，小学中学高中的情况，学位够不够，附近有没有污染噪音，医院在哪，这些是基本情况，必须要熟知。
起码入职一个星期后有一个基本了解，一个月后有一个深度了解。
02人际
很多中介带人看房后，基本不联系，也不发信息。
现代人的生活太匆忙，事情太多，有时候确实记不住，这时候你要发挥你的作用，跟客户保持联系。
提醒他放新盘了，提醒他某房源降价了，或者提醒他有更好的选择。
能不能第一时间知道房源，同时和业主打好关系。
关系好了，不仅可以拿到门禁卡还能拿到钥匙，最重要的是第一时间知道业主的卖房动机是什么。
买房是件大事，卖房同样也是件大事。
有一次下午去看房，去的时候还没有下雨，看房路上下了大雨。
本来我们是要求看就近的小区，出发了他才告诉我们看的是前面的小区，走了大概一公里才到，路上还遇到大雨。
到了业主家发现密码不对开不了门，然后联系同事，来回打了几个电话，等了二十几分钟，最后直接问了业主才把门打开，中途我们几次说要走不看了，这样的看房体验太差了。
来之前为什么不问清楚密码，直接打电话给业主就好了，为什么要转来转去的呢，业主知道是中介打的一定会接的，因为他本来就是要卖房的，几百万的事情怎么是小事。
还有一次，我们都上楼到门口了，中介小哥用很轻的力去敲外面的防盗门，连门铃都不敢按，他说家里有小孩，我说你不是提前说了吗。
03房源
中介是一个没有门槛的行业，谁都能做，不需要学历，不需要经验，看似如此，其实不然。
中介是个需要有能力的工作，是一个只有有能力才能干得好，做得长久的工作。
也只有做好了，你的收入会是别人的好几倍，干好一年就能买房，干不好就只能继续租房。
上面说了中介应该具备的基本素质和人际交往之外，其实最重要的还是房源。
房源本身才是你具备所有竞争力里最核心的部分。
一手房，你要知道好的楼层好的户型好的景观在哪一栋，你还要知道开发商什么时候卖，怎样才能最快又最容易买到，还能不能直接要到高层释放的内部折扣。
如果你只是简单的打电话拉人头凑人数去买，你没有一点竞争力，你心里也只是希望能碰上一个会下定的客户而已。
其他就看谁会打电话，谁打得足够多，老大常给你们洗脑：没有客户是因为你打得还不够多。
二手房，你要知道所有房源信息，没错，是你所在小区的所有房源，你不需要知道几公里外的房源，你一定要知道本小区的所有房源信息。
还有业主有没有欠款，欠款多少，欠款如何协商，挂盘多久，业主几个小孩，小孩是否上学，业主为何卖房，业主的工作是什么，在哪里工作，等等一切能挖掘出来的所有信息。
可能你觉得这些信息不重要，所以你根本没在意，但是买家会在意，如果你连续几个都答不上来，你在客户心里的印象分已经大打折扣，所以不要怪客户没有回你信息，想想自己是不是哪里做得还不够好。
真正要卖房的业主，他会把所有信息都告诉你的，你也可以通过细致的观察，比如看到了小孩的玩具或墙上的奖状之类的来判断。
卖房是谁做主，就找谁谈，通过不断交流，知道卖家的心里价位是多少，是否急用钱，是卖掉去买，还是真的要搬家，还是可卖可不卖。
你有了核心的房源信息，你就具备了其他人没有的竞争力，你才能在带看过程中立马发现真实客户的需求，去匹配最适合的房源。
04谈判
谈判是最重要的一个环节，并不是谁占了谁的便宜，而在在一个合理的范围内找到买家和卖家都能够接受的共同点。
谈不成说明共同点没有找到，也可以说是双方的需求都没有达成，而中介的作用就在于此，帮助双方去达成。
几百万上千万的生意交给你，一定是交给可靠并值得信任的人，你也可以参与到谈判中，为什么一定是你们经理和领导才有发言权。
你只有通过不断的学习和锻炼才能越来越精进。
每套房子都会找到适合它的主人，记住一句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，价格到了，房子一定会卖出去。
中介更多的是要站在买家这边，卖家卖完就走了，但是服务好买家，他以后卖房还会找你，他还会推荐他的同事和朋友找你，或者他要去别的地方投资也会要你给些意见。
就这一点，有几个人能做，大部分都是卖完不联系了，买完也不联系了。
说实话，卖家走了，他很难再跟你有过多的联系，他不会感谢你卖房，他反而会怪你怎么没卖贵一点。
最后总结一下，了解周边配套资源，熟悉房源信息，拥有一定的谈判能力，熟练操作所有交易环节，熟悉整个小区和周边小区的价格体系，以及完整匹配房源的能力，发现潜在客户资源，这样的中介才是买家真正需要的。
再说直白一点就是，你能明确的说出这个房子能卖出的实际价格，你算是真正可以毕业了。
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