长租公寓这样的经营模式在刚开始看中的是什么呢？
第1个，长租公寓背后往往有中介公司，根据买卖不破租赁的规则，当这个业主要卖房子的时候要先告诉租客，那么中介公司就很容易得到业主要售房信息，便于和业主签订独家委托代理合同，他们的独家房源就这么来的。
第2个，业主如果不想委托中介公司卖房怎么办？业主要卖房子，长租公寓作为承租人有优先购买权，承租时间还很长，业主想绕开长租公寓就要赔偿其装修损失。其实际装修花费并不高，但是装修公司给公寓开的发票费用很高。业主想绕开公寓委托其他中介出售房子就要解除与其之间租赁合同，就要赔偿其装修损失，公寓可以赚一笔装修费用。
这是我2016年初最早碰见长租公寓时，对这个问题的认识，一鱼两吃的思路。
这个模式本来走的好好的，但是中途杀出了个程咬金—金融产品租赁贷，长租公寓的玩法一下子就有了更容易更快赚钱的渠道。前面的两种玩法就落伍了，长租公寓都开始往依靠租赁贷金融融资的方向发展，所有的长租公寓都涉及租赁贷。那些没有开中介公司不需要独家房源的人，也开了长租公寓，因为他们看重的是长租公寓的融资渠道和融资功能。
“高进低出”模式—长租公寓经营者高价从业主处租房子，经过简单装修再低价出租给租客。这种看似赔钱的买卖，为什么前两年他们还活得好好的？这就是我们大部分人都忽略了一个问题—通过快速扩张融资的资金的流向问题。
用“长收短付”的方式手里短期内积累大量的资金池，不用说其他投资，只是用最保守的算法，用这个资金池再去放贷，这种简单粗暴的操作，他们也是盈利的。依据当时的司法政策，也就是民间借贷司法解释，法律保护的上限就是年利率24%，好的话是到年利率36%。也就是说，根据民间借贷司法解释的两条红线，最高利率可以到年利率36%，在不打官司的时候，双方可以按照年利率36%结算，借款人打官司前已经给了出借人就算合法的；当双方打官司的时候，法律只保护到年利率24%。
举个例子：长租公寓用1万块钱从业主那里租的房子，再以8000块钱每月再转租给租客，那么租客把一年的租金9.6万从借贷平台上贷给长租公寓。长租公寓拿着租客支付的租金积累的资金池去放贷或往其他的投资。按照30%的收益来算，表面上1万块钱承租的房子8000块钱转租出去，实际上如放贷的金额足够大，长租公寓还是有利润的。哪怕是按照年利率24%的利率计算，长租公寓还是有利润的。当然这只是一个估算的毛利率。
那么压倒长租公寓的最后一根稻草是什么？直接原因是疫情的影响导致，疫情导致租赁市场疲软，更重要的原因却是最高人民法院调整民间借贷司法解释的保护利率上限，调整至现在的年利率15.4%。
也就是说长租公寓囤积大量的资金池，按照最简单的放贷给他人，拿回的收益的逻辑计算，由原来的预估24%~36%直接变成了15.4%。因为可得回报率直接少了很多，按照以前的游戏规则是玩不下去的。
长租公寓以“高进低出”“长收短付”的方式，常年的利润维持在净利润5%-10%左右。最高人民法院调整民间借贷司法解释的保护利率上限，将长租公寓放贷的预期利益，一下子从24%~36%砍到了15.4%，这些盈利模式一下子就没了。这就是我认为的压倒长租公寓的最后一根稻草。
——周争锋2020年11月20日写于深圳港中旅大厦
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