餐饮创业了解选址7大坑！快来围观！
问题一：产权
“房租5K，转让费仅1W，预租从速”
见到这样的转租信息是不是有些心动？于是兴冲冲签下合同花了一大笔钱装修，开业一个月后房东找上了门要收回房屋。
等等，不是房东转让还签下正规合同吗？
这时候你要提前知道转租人是一手房东还是二手房东，他是否有产权证明？如果是二手房东，他是否有转租资格?是否获得原房东的同意? 最好是有书面文件证明而不是口头答应。另外，在租房用于开店时也尽量选择可以商用的铺子，在后期办理相关证件时会比住宅房相对容易。
问题二：租约事项
在签约租房时，一般人都容易考虑到的是租金、管理费、押金、合约期、交租方式这几个租房时候的问题，但是开店却不一样。
第一点免租期。盘下一家店铺之后总免不了将它改头换面装修一番，短则一个星期，长则三个月。这时候就可以向房东或商场询问免租期以及免租时长,一般情况下免租期为45天。
第二点租金递增。开餐饮的门店一般租约则长达5年，10年，要是碰到黑心房东见商家生意好要涨租一大笔也是很头疼。有递增可以，但是要在合理的范围内，一般情况下每次调整5%以下，每两年调整一次，在整个租期内平均调整系数控制在12%以内较为合适，在签约时也要在合同当中注明此项。
问题三：房屋面积
朋友小李想做餐饮创业已久，去年好不容易盘下一个50平的小铺子，可是在做完店内设计之后却忧伤的发现，购置的一些设备根本就放不下。
这是为什么？房东也并没有欺骗小李，只是忘了告诉他还有公摊面积，且一些商场里公摊面积占比还不小。提前知道实际使用面积和建筑面积不是一回事，避开这个选址坑！
问题四：房间格局
房间格局在选址时同样重要，必不可忽视的就是楼层问题。如果你经营的是一家快餐式的店，最好选择一楼的街边店，不选二楼或以上的店，因为快餐讲究的是效率，跑上跑下要花时间且体验感会差。另外，半地下室的店也尽量不考虑，除非你十分有信心能把地下室作为一个标签，营造出特立独行的体验感打造成网红店。
除了考虑楼层，铺子的门宽也十分重要。这一点全家便利店在加盟时就有要求店铺门宽要在8米以上才能达到标准，当然其店铺面积也要求在100平之上。如果是开一家餐饮小店的话，一般来说门宽小于1.5米的店就尽量不要考虑，3米以上为佳。因为门宽影响了餐厅可见性，可见性则直接影响顾客光顾率。
问题五：配套设施
对餐饮店而言，餐饮的配套设施完善会让后期省了很多事。
这里一方面是基础建设，包括电力，燃气，排烟，上下水管径等，其中尤其需要注意的是排烟问题，这是做餐饮绕不开的问题。因此要看铺子是否具有排烟条件，如果看中的铺子附近是居民区或学校旁边就要慎重考虑了，尽量提前取得相关单位的认可以免后期出现纠纷。
另一方面是在配套上容易被忽视的问题，比如垃圾清理，消防安全以及周边治安情况也是需要考虑其中的。
问题六：外边环境
如果说前文提到的是从内考量选址，相应的我们也要从外考量选址。
比如是否能树立广告牌？门口停车是否方便，能容纳的停车位数量是多少？附近的可用交通是否方便，比如共享单车/电动车。对于以外卖为主的店铺，还要考虑外部是否有遮挡，外卖员进出取餐是否方便。
问题七：周边竞品
最后一点也是最重要的一点，周边竞品。但要了解些什么，具体怎么了解？这里提供两点最好操作的办法。
第一则是营业额指标，除了要预估自己的营业额，也要考量同类产品的营业额。在进行这一考量之前要算出自己每天的盈亏平衡点是多少，即每日平均流水和净利达到多少才能盈亏平衡，如果周边同类店铺都低于这个点，那么经营风险较高。
确定自己的盈亏平衡数额后就是要实地考察。比如以午餐为例，到店一个小时，数这1小时买单的人数，买单人数乘以该店客单价就是这一组数据1小时的营业额，一般午餐的黄金时段为11-2点这三个小时，那么1小时的数据再乘以3就是午餐时段的营业额。这里要注意的是，午餐和晚餐要分开测试，通常午餐和晚餐的营业比例为3:7 .
第二则是了解客流量，看看他们的上座率。如果一家可以容纳35-40桌的餐厅，在黄金就餐时段每一家餐厅的上座率连30桌都没有，那说明该区域客流量明显不足，需要警惕。如果大部分的商家都轻松满客，且还有不少门店门前大排长队，这说明翻台率也相对可观，那么有几家客人不多也无需过分担心，客流风险相对较小。
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总结：
选址是餐饮创业的重头，一个餐厅是否成功，50%以上的因素取决于选址。
现在我们再从头回顾一下餐饮选址七大点，主要是从产权、租约、面积、格局、配套、外边环境、周边竞品这些部分去考察。
投资有风险，希望大家在拥有创业激情的时候也要稳扎稳打，比如从选址开始。如果一昧只埋头开店也有可能会落得被迫关门。
