前两天，受邀参加了武汉地产行业的一个年度论坛，代表购房者发表了对地产行业趋势的一些观点，因时间所限，感觉言未尽意，遂梳理出来，借房哥平台，一吐为快。
活动当天，主办方让每个受邀嘉宾针对房地产行业趋势都写一个关键词，我写了“服务”这个词。
就好像万达所谓的“轻资产”转型，朗诗在武汉从开发商逐渐变成一个运营商一样，房地产这个行业未来的发展方向，真的还是继续盖几栋房子，然后卖出去吗？
服务，并不是简单提出开发商需要强化服务意识，置业顾问的嘴再甜一点，而是针对房地产行业的现状，抛出我个人的一个疑问：
在一二三产业的常用经济类别里，房地产究竟属于第二产业生产制造业，还是第三产业服务业？
身为中国经济支柱的主导性行业，房地产行业的复杂与综合性，似乎很难被简单归类于生产制造业，还是服务业。
我的观点是，过去的十年里，因为特殊的历史原因和经济背景，房地产更多扮演的是生产制造业的角色，也导致它不可避免地陷入到产能过剩，供过于求的困境之中。
一
如果回头来看，今天房地产所面临的经济形势，其实与十多年前朱镕基治下，房地产市场化改革刚刚启动的历史背景相似。
彼时，经历了上世纪90年代的一轮经济增长，中国经济同样面临产能过剩、企业亏损、员工失业、金融风险、经济通缩等一系列问题。作为拉动内需保增长的救市之策，中央政府果断启动了住房市场化改革。
此后十年，房地产市场化高歌猛进，伴随中国一路狂飙的城市化进程，房地产在全国遍地开花，成为增长速度最快，扩张规模最大的支柱性产业。
这个过程中，房地产行业更多体现的，是生产制造业的特征：即为了追求利益最大化，追求产品标准化、规模化和生产速度，忽略个性化、差异化、品质化的消费需求；反映到房地产企业，就是中国排名前100位的房地产企业几乎都是以快速周转的产品规模取胜；而落到房地产项目上，则是以广告营销为主导，缺乏服务意识和对老业主的后期维护，房屋质量和物业服务存在各种问题。
这一点，在武汉这个“刚需占主导”的市场又表现得特别明显，借用“武汉买房”不久前发的一篇文章表述，就是梳理整座城市发现，几乎没有楼盘不维权。
二
但这种现象注定是不可持续的。尤其是房地产市场供需发生逆转的背景下。
过去十年，房地产的高速增长，其实是建立在东南亚金融危机后，全球制造产业向中国转移的大背景下。
因为不缺外向型产业支撑，城市化以房地产为主导，整个城市发展规划和房地产开发的逻辑几乎都是先投资造城，再招商引资。
但这种盲目扩张的城市化模式走到今天，面对欧美主导的全球性经济需求萎缩，中国外向型制造业全行业产能过剩的严峻现实，已经难以为继；而失去新增的产业支撑，城市化就失去了根本动力，房地产超前扩张的产能过剩也就成为必然的现实。
目前支撑中国房地产行业的，就是政府投资驱动的棚户区改造，以及全球货币宽松刺激政策下的资本流动性过剩。
从这个意义上讲，中国50%的城市化率已经是走到极限。
