还记得去年广为流传的恒隆地产陈启宗在致股东信吗（信中谈及中国经济、股灾、内地与香港关系）？如今，恒隆董事长陈启宗在最新致股东信中再次发表其对中国经济、社会发展、内地与香港房地产市场的独特看法。
3月23日恒隆集团发表最新年报，陈启宗在致股东信中直言，中国房地产市场现时颇为健康。是中国数代以来最健康的楼市，尤以最主要的二线城市为然……主流观点（特别是西方的主流观点）认为中国楼市会硬着陆，但他本人从来都不敢苟同。
他分析，中国楼市销量最大的二线城市整体供求情况较为平衡，部分发展商预期二零一六年的前景颇佳。
过去二十多年来，楼价飙升一直是问题所在。而当政府采取严厉措施时，无可避免地弄垮市场，直到下一个周期来临为止。我们很少看到一个较为理想的状况：价格不大上大落，交投量及土地销情均适度畅旺。今天的情况，在大部分二线城市，基本上是如此。
一线城市仍然炽热，但正如本人过往所述，这些市场乃最为抢手，资金来自四面八方。诚然，三、四线城市存在着严重的供过于求，可能需要四至五年的时间方能纾解。然而，以金额计算，迄今中国楼市的最大销量来自二线城市，而其整体供求情况远远较为平衡。以本人所知，部分发展商预期二零一六年的前景颇佳。
陈启宗还阐述了对中国经济的看法，他认为“中国经济已步入漫漫寒冬如今……情况已每况愈下，本人怀疑可会有人仍持相反意见。”他同时表示，中国经济“必定会”复苏。
不过，鉴于今次衰退的结构性原因及其持久性，复苏步伐将会蹒跚。现时中国经济面对的挑战关键在于必须多方面改革其体制。中国向来都是“摸着石头过河”。若以为有仙丹灵药，那是天真的想法。坦白说，政府必须在能力范围内竭尽全力刺激经济。
如今种种威胁纵非生死攸关，亦必为当务之急，当可令领导人心专志坚。就此而言，本人发觉某些西方专家的建议可笑。虽然他们许多都诊断正确，但其药方往往不切实际。
陈启宗称，除美国外，环球经济普遍并不乐观，对中国产品的需求不如过往殷切。多个竞争对手将货币贬值，令中国出口面对更大挑战。
陈启宗提出，数月前股市及其后人民币汇率波动所浮现的窘态令人尴尬，他比喻，中国就像一个被推上国际舞台的农家少女，犯错是无可避免的，“但中国监管机构自会从中汲取教训。”
“尽管本人相信中国经济会再次腾升，但目前仍有很多难以解决的结构性问题，因此本人担心中国经济的复苏步伐蹒跚……对中国经济去向的结论，我的最合理猜测是：经济于未来数年可勉强应付过去。”
以下是告股东函全文：
过去四分一世纪以来，本人都会每年两次亲自撰写此份致股东函。
自十五年前开始，本人决定打破以往平铺直叙的汇报方式。事实上，董事长致股东函是一个合适的平台与股东和市场大众沟通，传达管理层对经济、地产业和集团策略的见解，我们应当竭力开诚布公。
近年，为免期末报告过长而中期报告过短，本人加强了后者的内容。这样读者每六个月便可从管理层获知更适时的信息，本人相信股东欢迎此举。
出乎我们意料之外，上一份本人有史以来撰写得最长的中期报告，甫公布后迅即在内地网上疯传。
本人不清楚个中原因，于我而言，评论中国经济乃本人的一贯做法。本人的看法当然并非每趟皆准，但无论其为乐观或悲观，至少都是实话实说。
此外，本人想指出：本人的函件主要是为股东和潜在股东而写，而非普罗大众。我们从未忽略此点。
值得重提的，是本公司和母公司恒隆集团两份致股东函之分别。两者的长期读者都知道，本人在恒隆地产的致股东函多着墨于讨论整体经济和集团策略；而关于香港和内地地产业的分析，通常见诸另一份致股东函。
六个月前本人照旧如仪。虽然本人在此函的论述备受关注，但在另一份函件的地产业分析却未见如是；而近期本人对香港和内地住宅市场的看法，亦有别于市场大部分人士。由于这些看法对我们的业务至为重要，本人会在此重复当中部分论点。
过去六个月来，本人对这些方面的观点并没有改变。这带出本人撰写此函件时的另一考虑：当经济、地产业或本公司出现特别重大的发展时，本人自当加倍着墨。
除此之外，本人尽可能于期末时挑选本公司一个要点作深入回顾，近数年的主题包括：公司管治、可持续发展、人力资源和企业文化。在这些范畴里，本人一直避免旧调重弹，这亦是本人的一贯做法。然而，新股东或潜在股东可能不为意此等论述。其中一个做法是：请他们参考本人过往的函件，其在网上可供查阅。
然而，鉴于管理层的想法与时俱进，每隔一段时间重温这些议题，乃是可取之道。
现在，让本人将话题转到年度回顾。
当本人于二零一二年七月在致股东函内首次提出：中国经济已步入漫漫寒冬，少数人认同本人的看法，纵使到了六个月前本人上一份中期致股东函时，情况仍然如是。
如今，情况已每况愈下，本人怀疑可会有人仍持相反意见。中国的经济会否复苏？本人认为必定会。
然而，鉴于今次衰退的结构性原因及其持久性，复苏步伐将会蹒跚。现时中国经济面对的挑战关键在于必须多方面改革其体制。
由于改革经已持续三十多年，这会是一个渐进的而非一蹴而就的过程。只消看看期间的中国，便无法不惊叹个中的结构性变化。
然而，北京非常清楚，进一步改革实有必要，惟掣肘重重。如今种种威胁纵非生死攸关，亦必为当务之急，当可令领导人心专志坚。就此而言，本人发觉某些西方专家的建议可笑。虽然他们许多都诊断正确，但其药方往往不切实际。
当中有些专家认为中国领导人抱残守缺，但他们并不了解北京面对的内部困难。中国的复杂程度着实远非任何人所能想象，亦从未有人曾在偌大的国家面对如斯挑战，我们惟有寄盼中国官员饶具智慧，能因应中国国情制定所需的改革政策。诚然，短期而言改革能否成功并无保证。但正如邓小平先生三十多年前所言，中国向来都是“摸着石头过河”。若以为有仙丹灵药，那是天真的想法。可行的做法是汲取过去三十年海外和国内的经验，规划出成功机会较高之路。
北京料会继续采用公共投资来刺激经济，但这有严重的局限性。经过多年的快速增长，今天的经济基数已远远较大，同一笔投资金额带来的增长率会小得多。政府现在的债务较以往高，要作出大量新投资愈发困难。公私合营模式可能是一条出路。在部分地区，基建项目纵非过量亦已充裕。然而，尚有其他项目有迫切需要，例如最近许多城市公布的地铁发展项目，而空气水土等改善环境项目，可带来短期及长期裨益。
坦白说，政府必须在能力范围内竭尽全力刺激经济。最近，香港举行了一个论坛，有约二千八百位来自世界各地的人士参加，在其中一个由本人主持的环节里，所有发言者—姑勿论是否来自中国政府体制—均一致认为，刺激私人消费是提振中国经济的最佳寄望；本人期望有更多这方面的政策举措。有谓政府数月前刺激股市是其中一着，想必冀创造财富效应以刺激消费。惟此乃错误之举，效果适得其反。然而，这不代表没有其他办法。私人消费有相当大的增长空间，持续城市化是实现这目标的其中一途。就私人消费在国民生产总值的占比而言，中国比美国低很多；但从国民生产总值增长来看，中国约快三倍，而其工资增长远比美国为快。
北美、欧洲和日本等发达经济体之中产阶级规模已颇稳定，但中国的中产阶级正迅速扩大。该等国家的人民基本上已具备一切必需品，但中国则不可同日而语。此外，中国人较喜欢在海外购买某些商品，倘能把部分此等市场带回中国，将可推动国内零售额。中国的服务业亦尤其不发达，特别是在一线和二线城市，我们预期服务业会有急剧增长，而该市场是无限的。
此外，众所周知，中国人热爱储蓄。中国可推出一些政策，协助推动部分个人储蓄转为消费。中国人固然不应沾染西方陋习—过度挥霍以致债台高筑，但亦不应处于另一极端，应从中找出合理的中庸之道。坦白说，鉴于社会目前的种种结构性问题，由不合理的医疗体制、有所欠缺的教育系统、有欠全面的社会保障，以至缺乏个人信贷等，中国人现时出现过度挥霍的可能性不大。
无论如何，随着改革递进，不管其进度多慢，我们亦几可肯定，可支配收入中有更大比重会转往消费。毕竟，在三十年的快速经济发展下，不少内地市民已累积了可观的财富；这从我们旗下一座位于二线城市的购物商场，其中一名汽车经销商据报去年售出逾二百辆欧洲贵价名车已可见一斑。
