房子代表安全感与归属感，这不仅指买房居住，也包括租房。很多年轻人提出了“房子是租来的，但生活不是”的观点。没错，租房应该得到与住房同样的法律保护与尊重。
根据智研咨询报告预测，2023年全国房屋租赁总面积将达近84亿㎡，租赁人口达到约2.48亿人。
卫计委每年都发布的《中国流动人口发展报告》也提到，中国流动人口大约在2.2-2.4亿左右，平均每6个人就有1个是流动人口，而流动人口构成了租赁的主流。
但租房被坑、长租公寓暴雷、违规租房贷、随意涨租金等现象时而发生。明年起即将落地执行的首部法典，以及住建部近日公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，两个新规将共同作用规范住房租赁市场，为承租人、出租人以及房屋买卖提供法律依据。
最长租期不超过“20年”
《民法典》规定，1、租赁期最长不得超过20年，超过部分自动无效。2、若合同没有约定租赁时间或无法确定租赁时长，则视为不定期租赁，双方都有随时解除租赁关系的权利。3、若租期已到，没有续签但租赁关系继续，则视为第二种不定期租赁关系。
最长不超过20年这条规定，在住房领域相对比较少见。但厂房租赁、商铺长租，尤其是地下车位租赁这些方面比较常见。有些楼盘在明知人防车位不可出售时，与客户签订40年的租赁协议，实际上等于是把“不可售”的车位给“出售”了。现在有了这项规定，需要知晓。如果签了40年，给了40年的租赁费，后20年可是等于自动失效的。
非居住空间不得出租
住建部《住房租赁条例》与《民法典》同时规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
因此，乱改厨房、客厅做成群租房就成了违规现象。一旦违规，根据条例将给予出租人警告、罚款等惩罚措施。但地上储藏室、地上自行车库不能用以居住目前尚没有提及。
不能单方面提高租金
租房最怕房东突然说，现在房租到处都在涨，下个月也要涨房租，不接受就请搬走。这种明明租期还没到却随意单方面提高租金的做法，同样也是违规的。
不能擅自改造、装修、违建
有些年轻群体钟爱按照自己的风格对租赁房源进行DIY，但新规规定，需要取得房东同意后才可以自行改造。擅自改造，出租人有权要求承租人赔偿。
承租人拥有优先购买权
这条是比较实用的。从租房到买房几乎是一个必经过程，尤其是有些外来拖家带口的家庭，在租住地一住就是若干年。在自身购买力满足后，有些承租方就希望可以买下目前租住的房子。
根据新规，出租人若想把房屋出售，首先承租人有知情权。若出租人没有事先告知就出售，承租方是可以要求赔偿的。其次，承租人享有优先购买权，在同等条件下，承租人优先购买。当然，新规同时也规定了，若是出租人的直系亲属间购买，比如父母、兄妹等，那承租人并不在优先购买之列。
一定要查看“居住权”
这个影响是非常大的。根据《民法典》规定，房屋在土地使用权、房屋产权基础上，新增了居住权。设置了居住权的房子，只要还没到期，不可以出租，不可以买卖、过，不可以继承、过户。即便这样的房子最后成交了，但拥有居住权的人依然可以合法居住在内。买到了房子却住不进去，这可就麻烦了。
再普及下居住权是怎么来的：根据规定，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立。
因此，在买二手房前，可以到房管局去查询该房屋是否有将居住权单独设置。如果有的话，这样的房子千万不要买。
房屋不合格可以退租
有段时间，长租公寓经常发生装修材料低质、甲醛超标等问题。发生问题后，承租方与出租房扯皮的现象也十分常见。现在按照规定，房屋质量不达标的，承租方有权取消租约，包括向出租方要求赔偿等。
不得暴力腾退，协议要网签
租期还有几天才到，可房东态度已经不耐烦了。比如要求赶紧收拾东西，比如要求时间上配合给下一任租客看房等等。现在新规明确规定，即便租赁期满或者已经解除，承租人一方面应当及时配合腾退住房，但出租人也不得采取任何暴力、威胁或者其他方式逼迫承租人腾退。
其次，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。若不备案，租赁企业会受到相应罚款。
征求意见稿中，同时还提到了续租不得要求再付佣金，各地建立房屋租金指导价、不得诱导出租方使用租金贷等。总而言之，无论是出租方还是承租方，合理合法的权益都应得到充分保障。这里也再次建议，无论买房还是租房，都要按照必要的程序来，防止意外和纠纷发生。
