这个国庆假期，我哪儿都没去，就窝在广州看房玩，天河、南沙、顺德连续看了五六天。
一来，看房对我来说，本身就是个乐趣，就好比有人喜欢逛车展、有人喜欢逛书店、有人喜欢逛美术馆，而我恰好喜欢逛别人的房子。二来，作为一个文字工作者，我一直要求团队“用脚写稿”，而不是坐在办公室里闭门造车。
这两天也没啥选题，今天就来分享一点看房心得。说实话，看房是件很累的体力活，接收的信息也比较散乱，为了迅速作出判断，我们必须知道什么是重点。
01
板块或者地段怎么选？
我比较喜欢挑热门板块看。买车、买表、买衣服都可以追求个性，但买房子最好还是随大流，不要玩个性，更不要任性。
因为房子有二手市场，大部分人买房都不会真的要住一辈子，而是要不断地置换。
为了方便以后置换，买热门板块，相对比较保险。
不过，同样是热门板块，有的板块热一时就销声匿迹了，而有的板块可以持续保持热度，永远被人谈论。所以，区分这二者，非常重要。
我比较倾向于选择那些有产业概念的板块，比如珠江新城这种地方，绝大部分楼盘10年前就已经卖完了，开发商早已不打广告了，到现在仍然不缺热度，媒体和大众仍在免费传播它们、谈论他们。
为啥？珠江新城有产业啊，上百栋超甲写字楼没日没夜地在那赚钱，政府每年投入大笔经费维护那里的环境，这种地方怎么可能被人遗忘？
相反，我们有很多“睡城”，开盘的时候，媒体广告狂拉热炒，等房子一卖完，马上陷入沉寂。为啥？根本原因是没有产业，其凝聚的市场注意力就不会持久。
大家可以记住我这句话：产业是一个片区最本质、最长久的生命力，有产业的地方，不用政府额外投入，它自己会自我成长。
02
选完了板块，如何选小区呢？
我的习惯是先看这个板块最贵的那个小区，搞清楚它贵在哪里，是因为学区、景观还是产品？
看完最贵的，我还会看最便宜的，搞清楚它便宜在哪里，是因为物业、楼龄、学区还是其他什么原因？
一个板块，看完最贵的和最便宜的，基本上就可以把这个片区的价格体系和定价逻辑知道个大概。
比如我在南沙焦门河板块看房时，我就看了最贵的金茂湾，也看了最便宜的那几个盘。
一圈看下来，我就明白，南沙二手房中，最影响价格的变量是地铁和学区，户型、物业、景观相对没那么重要。
这和珠江新城的逻辑就不一样，珠江新城的房子，户型、朝向、景观、物业对价格的影响，远远大于地铁和学区。
03
进入一个小区，我们要重点看哪些东西呢？
如果是看二手房小区，我首先关心的是它的物业服务水平咋样。
进门时我会首先观察门口保安的精气神，是精神抖擞、训练有素还是松松垮垮、吊儿郎当？这个首先要有一个基本了解。
进入小区后，我会看小区道路、园林绿化的保养情况，问一下物业费的标准。一个小区的物业服务水平咋样，从这些信息，可以作出一个初步的判断。
第二个需要关心的信息是居住率，这个可以从阳台上的晾衣杆可以看出个大概，如果是晚上看房，还能数一数亮灯率。自住率高的房子，说明周边生活配套不会太差，而且房子好租，不担心空置。
第三个关心的信息是居民特征，每次我都会问中介一个问题：咱这小区住的都是什么人？是业主自住多还是租客多？是本地土著多还是外来人口多？是传统产业的多还是新兴行业的多？是小老板多、公务员还是职场白领多？这些信息也要有个基本的掌握。
如果是看一手楼盘，营销中心的沙盘、规划图、宣传片以及售楼小姐的热情讲演，会让你眼花撩乱……
所以，我一般会先问三个问题：最近的地铁站、高速路口有多远？咱小区对口什么学校？不利信息公示在哪里？
这三个问题先搞清楚，再听销售人员讲。
04
具体如何选房呢？
我的建议是选这个小区的主流户型，如果一个小区的定位是刚需，你就买刚需面积段的主流户型，不要买大面积的——买这种房子属于“错配”，到二次转手时，会面临高不成、低不就的尴尬。
如果一个小区的定位是豪宅，就买豪宅面积段的主流户型，不要贪便宜买小面积的户型，否则转手相对困难一些。例如珠江新城的一些50平米的小户型，升值幅度就跑输大面积户型。
经常被问到的一个问题，要不要为景观付费？我的经验是，要看这个小区的定位，如果是豪宅，景观溢价会非常高。高楼层可以比低楼层贵30%到50%，国外甚至可以贵一倍。
如果是刚需小区或者学区房小区，景观溢价就不会很高，高楼层比低楼层贵个5%到10%就不错了。
另外需要注意的是，近年来上市的一手盘，几乎全部是三房起，两房户型很少看到，说明限购令之下，购房者越来越希望“一步到位”。
所以，大家在购置二手房时，尽量不要买一房或者两房户型，特别是那种90平米以上的大两房，这种房子在二手市场上会不好卖。
当然，如果刚毕业，要想买个两房过渡一下，可以选60到70平米的小两房，这种房子因为面积小、总价低，在市场上的流动性也不错。
05
有朋友问，我这些干货写出来，不怕别人偷师吗？我的回答是，不怕。
一方面，我认为知识就要一起分享，知识只有通过相互交换，才能创造出新的知识，这是人类进步的要求。
另一方面，很多东西，即使我说了，大部分人也只是“知道”而已，很难真正运用到他们的决策中。
从“知道”到“知识”，还需要亲身实践这门课，最好是受点教训、交点学费，才会真正转化为自己的知识。
