在上海出台史上最严调控政策的同一天，深圳紧随其后，拿出了“千呼万唤”的调控组合拳。》》》重磅！房地产调控沪九条公布 一张图读懂楼市新政
3月25日晚间22时，深圳市政府官网挂出了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，非深户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
在此之前，深圳执行去年“330”政策规定的“认房不认贷”，即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买二套房，最低首付款比例为3成。
美联物业认为，在此调控政策之下，一方面拥有购房资格的人士将缩减，限购升级政策将引起观望情绪，成交量在政策落地后将下降，时效估计在半年左右。另一方面，将影响投资客入市，抑制炒风，有利于稳定楼价。
成交量或下跌20%
此次深圳楼市新政中最受关注的是限购升级、认房又认贷政策。
《意见》指出，本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
在此之前，与北京、上海、广州等其他一线城市相比，深圳的限购政策最为宽松，非户籍人口购房只需提供一年以上的社保缴纳证明即可。在同等条件下，北京、上海、广州对非本地户籍购房的社保年限要求分别是5年、5年、3年。
其中，上海是在今天上午刚刚将非本地户籍人口的购房社保年限由2年以上调高至5年以上;同时执行差别化住房信贷政策，二套房普通住宅首付比例提高到50%，二套房非普通住宅首付比例提高到70%。
在深圳链家市场研究中心总监肖小平看来，限购升级影响的群体比较有限，购房者可以通过将户口迁入深圳等方式规避。据深圳链家市场研究中心监测，2015年购房的人群当中，深户占比约7成，非深户仅3成。
美联物业深圳公司董事总经理江少杰也认为，购房者对限购政策早有认知，想要在深圳购房的非深圳户籍人群大多都有缴纳社保的意识，1改3只会在短期内限制社保缴纳年限不足的需求。长期来看，限购的作用比较有限。
《意见》还提出要实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
这意味着2年内有过贷款记录的购房者买房门槛将被抬高，对改善性需求以及潜在的投资需求将起到一定的抑制作用。
同时，《意见》还指出要加强房地产金融风险防控，结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，由于此前深圳的房价已经偏高，所以此类政策的出台，一定程度上会使得部分虚高楼盘的价格上涨态势得到遏制，后续楼盘高价现象的出现会减少。对于刚需购房者而言则有一定利好，部分板块的价格或有下调的可能，购房成本将有所降低。
“接下来，深圳楼市的成交面积可能会出现环比跌幅20%的水平。”严跃进说。
深圳中原董事总经理郑叔伦对《第一财经日报》记者表示，按照过往的经验，深圳楼市成交量或将下跌20%-30%，政策消化期可能在半年左右，房价会相对稳定，不会出现大幅下跌。
“在接下来的半年时间内，对于深圳业主来说将会是一个阵痛期，但是对于买家及换房客而言，则将是一个痛快期。尤其是在二手房方面，会有一些去年的投机者及企业主的抛盘。”江少杰表示。
“千呼万唤始出来”的调控策略
深圳楼市调控紧随上海的步伐，被认为是“聪明之举”。
《第一财经日报》记者多方采访获悉，深圳的楼市调控政策早在春节前夕就已准备就绪，但多方面的因素导致迟迟未发。
很多市民对深圳的楼市调整政策极为期待。因为在过去一年多时间内，深圳房价出现了暴涨。一些人群由于承担不起房价压力，已选择或准备选择离开深圳，一些制造类企业也开始考虑退出深圳。
国家统计局数据显示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的价格指数环比上涨3.6%，同比上涨57.8%，这是深圳连续第15个月领涨全国。按照深圳规划国土委最新统计，2016年2月，深圳新房成交均价已达4.81万元/平方米，同比增逾70%。另据深圳中原地产研究中心监测，同期二手房成交均价达5.26万元/平方米。
早在春节前夕，深圳市委书记马兴瑞、市长许勤就先后回应高房价，表示要出台相关调控政策。
春节过后，业内就流传一份正在研究的政策清单，包括上述提到的非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。
3月2日，马兴瑞接受深圳当地电台采访时再次表示，高房价是深圳当前难解决的大问题，但政府不可能袖手旁观。未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许炒房。
此后，深圳确实出台了提高二手住房交易计税参考价、增加土地供应等调控措施。
近期，针对首付贷、众筹炒楼等行为，深圳监管部门还进行了摸底和排查，多个行业协会先后发文，要求有关金融机构加强金融风险防控。例如深圳市金融办3月4日下发通知，要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查;3月18日，深圳市互联网金融协会下发通知，要求相关企业严禁新开展“众筹炒楼”业务，对于存量业务，立即停止募集并清理;3月23日，深圳经济特区金融学会又下发了相关通知，要求加强首付资金来源审查、不予受理“假离婚”客户的住房贷款申请、拒绝受理两年内有两次住房贷款记录的贷款申请等。
在上述微调政策出台之后，深圳楼市迅速有相应调整，一些经历过暴涨的片区开始出现低价抛盘的现象，购房者观望情绪加重，临深片区的成交量连续两周下跌。
有业内人士认为，深圳政府手法高明，出政策之前先放风，看市场反应，减少市场风险;跟在别人后面出，政治风险也被降到最低。
附：深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见
各区人民政府，市政府直属各单位：
为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，经市政府同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：
一、多渠道增加住房供应
加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。
二、完善住房保障体系
加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。
三、实行差别化住房信贷政策
对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。
四、完善购房政策
本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
五、规范房地产市场秩序
加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。
六、加强房地产金融风险防控
结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。
本意见自发布之日起实施。
市政府办公厅
2016年3月25日
